W pracy agenta niejednokrotnie spotkałem się z tematem obciążonej hipoteki. Najprościej mówiąc hipoteka to ograniczone prawo rzeczowe mające na celu chronić wykonanie zobowiązania. Wpisu do hipoteki dokonuje się w dziale IV Księgi Wieczystej.
O ile hipoteka umowna (np. powstała w momencie zakupu nieruchomości za środki pochodzące z kredytu hipotecznego) nie rodzi większych problemów przy sprzedaży nieruchomości, tak hipoteka przymusowa już może. Pierwszy przypadek wymaga od zbywającego dostarczenia do notariusza jednego dokumentu więcej. Chodzi o zaświadczenie z banku wskazujące aktualny stan zadłużenia kredytowego wraz z rachunkiem technicznym do wcześniejszej spłaty kredytu oraz promesą banku na wydanie zgody do wykreślenia hipoteki w momencie wcześniejszej spłaty.
Przyjrzyjmy się zatem trudniejszemu przypadkowi, a mianowicie hipotece przymusowej. Przysługuje ona wierzycielowi, którego wierzytelność jest stwierdzona tytułem wykonawczym (np. wyrok sądu lub decyzja administracyjna), określonym w przepisach o postępowaniu egzekucyjnym. Spotkałem się z nią dwa razy.
Więc po kolei. Pierwszy raz była to sprzedaż domu. Właściciel miał w dziale IV KW oprócz hipoteki umownej (kredyt na zakup domu), wpis o hipotece przymusowej z ZUS z tytułu nieopłaconych składek ZUS z działalności gospodarczej, której z resztą już nie prowadził. Ten szczególny przypadek wymagał rozliczenia konta ZUS, które zgodnie z informacją publikowaną na stronie zus.pl może trwać do 2 miesięcy. Po rozliczeniu konta, spłacie zadłużenia, należało złożyć wniosek o wydanie oświadczenia w celu wykreślenia hipoteki. Tu ZUS deklaruje, że zrobi to jak najszybciej, natomiast z doświadczenia wiem, że się z tym nie spieszy.
Drugi raz była to sprzedaż mieszkania z hipoteką przymusową na rzecz wspólnoty mieszkaniowej tytułem zaległości w opłatach czynszowych. Takiego wpisu może dokonać komornik sądowy w chwili otrzymania wyroku sądu o nakazie egzekucji. Bardzo ważna rzecz! Prócz hipoteki będzie też widniał w dziele III KW wpis: ostrzeżenie o wszczęciu egzekucji. Należy dopilnować dwóch rzeczy. Uzyskać zgodę na wykreślenie hipoteki oraz zadbać o umorzenie postępowania komorniczego. W tym celu w zamiarze wykreślenia hipoteki najlepiej kontaktować się z komornikiem sądowym, który dokonał wpisu.
Dlaczego mówię o tej sytuacji? Znacząca część banków nie jest zainteresowana finansowaniem zakupu nieruchomości obciążonej taką hipoteką. Co warto zrobić? Jeżeli sprzedający posiada środki na spłatę zadłużenia, zalecałbym to zrobić to jak najszybciej, aby po podpisaniu umowy przedwstępnej, kupujący mógł złożyć wniosek kredytowy, który nie zostanie odrzucony z powodu hipoteki. Jeżeli zaś spłata wierzyciela hipotecznego ma nastąpić z zadatku, tu trzeba będzie starannie się przygotować do umowy przedwstępnej. Należy uwzględnić m.in. odpowiednią wysokość zadatku oraz czas, który pozwoli na wykreślenie hipoteki, a także przebycie procedury kredytowej.
Na co może mieć tak na prawdę realny wpływ hipoteka przymusowa? Może znacząco wydłużyć czas sprzedaży, a to przenosi się na koszty w postaci utrzymywania nieruchomości. Tematy skomplikowane prawnie, co prawda się sprzedają, ale zwykle taniej. Sprzedający ma słabszą pozycję w negocjacjach, a to ponownie przenosi się na koszty. Większość kupujących albo zniechęci stopień zagmatwania prawnego i zakupi inną, często „gorszą” nieruchomość ale „bardziej bezpieczną” w ich rozumieniu. To tylko przykłady, których można mnożyć.
Wsparcie doświadczonego agenta, któremu takie tematy nie sprawiają trudności pozwoli na pewno oszczędzić czas, pieniądze oraz zapewni bezpieczeństwo transakcji.
